お金に関することは人生設計の大事なポイント

金利タイプと返済年数をどのように決めるか

中古住宅の住宅ローンは現在最長で35年返済が可能になっています。 新築住宅では50年返済という住宅支援機構の商品もあり、築年数の新しい物件だと35年を超える中古ローンが出てくるかもしれません。

住宅ローンを選ぶ時に迷うところは金利タイプと返済年数です。

一般的にどのタイプがいいというものはありません。
最も望ましい金利タイプや返済年数は、年齢・職業・年収などによって変わってきます。

ここでは、いくつかの類型を設定して、それぞれのケースについて住宅ローンの理想型を検討してみます。

30歳公務員Aさんの場合(返済年数25年以上)

職業としては安定しているAさんです。定年までは25年、いやAさんが退職する頃には定年は60歳~65歳になっていることも考えられます。
また、収入は今後上がっていくことが予想されますので、一番、選択肢が多いパターンと言えます。

  • 長期固定金利タイプ
  • 固定期間特約型変動金利タイプ
  • 変動金利タイプ

どのタイプでもいいので選ぶのが迷いそうですが、選択肢を絞るためのポイントとして、返済比率を考慮したいと思います。

現在は極端な低金利になっていますので、将来的な金利の上昇に対してどのように考えるかが大事なところです。
金利上昇をリスクと捉えると、変動の無い長期固定金利タイプが望ましいのは言うまでもありません。しかし、このタイプは金利の上昇があまり無かった場合には、他のタイプに比べてトータル返済額が最も高くなります。
そこで、最初の年の返済比率を計算します。

返済比率とは 年間返済額÷年収で計算します。

25%を超え30%近い比率になる場合は余裕が少ないので、何かアクシデント(例えば大きな病気や怪我による長期休職)があると、返済が難しくなる場合があります。
このパターンでは、固定金利特約型の3年固定を選択し、返済額を低減させて余裕を作り、3年~6年の期間で部分繰上返済を行い、返済額を少なくすることを計画します。

返済比率が20%以下になるようなケースでは、長期固定金利タイプを選び、金利の変動など気にしない生活をされることをお勧めします。

長期固定金利タイプで返済比率を計算し25%前後のあたりになるケースでは、今後の年収アップの期待がどの程度あるかによって判断が分かれます。

年収アップが期待できる場合には、長期固定金利タイプを、年収アップが期待できない場合には、固定金利特約型の3年固定を選択し、やはり、早いうちに部分繰り上げ返済を行い、返済額を減らす作戦がいいと思います。

40代後半公務員Bさんの場合(返済年数15年まで)

定年までは10年~15年というところです。老後の生活設計もある程度出来上がっている方が多いと思います。
金利の変動というリスクは避けて、長期固定金利タイプか固定期間特約型10年タイプをお勧めします。
返済年数が短い場合には、低金利による元金低減率の恩恵はあまりありません。返済比率がギリギリという状態でなければ、金利が安定している方が生活設計は立てやすくなります。

返済比率がギリギリでまったく余裕が無いという場合には、物件そのものを見直して、返済に余裕が生まれるような物件が出てくるまで待った方が良いと思います。

30歳民間企業サラリーマンCさんの場合(返済年数25年以上)

民間企業の方は公務員に比較して将来的な変動要素が多く、金利の変動が大きなリスク要因になる可能性があります。 どの住宅ローンタイプを選ぶかのポイントは、まず返済額そのものです。

付近の家賃並みの金額か又は、返済比率が25%以下になるかを検討します。
家賃以上であったり返済比率が25%を超える場合には、物件そのものを見直した方がよいと思います。

40代後半民間企業サラリーマンDさんの場合(返済年数15年まで)

勤務先の今後の安定性が大きなポイントです。
リストラとか配置転換や転勤、または会社経営破たんといった、あってはほしくないことの可能性が低いか高いかを判断してみて下さい。
もちろん断定はできないですが、将来の可能性としていろんなリスクを考え、対処できるものは備えておくことが必要です。

そのような観点から考えてあまり変動要素が無いようであれば、長期固定金利タイプか固定期間特約型10年タイプになるでしょう。

将来的な変動がありそうだと思える場合には、変動金利タイプを選択し、出来るだけ早いうちに部分繰り上げ返済を考えます。
繰り上げ返済後は、返済額を低減するパターンでも返済年数を短くするパターン、どちらでもいいと思います。

住宅ローンも大切ですが物件選びも大切です

4つの類型で住宅ローンの選び方の例を上げましたが、ポイントとしては次の2点を押えることが大切です。

  • 金利は現在最低ラインである
  • 日本経済は成長期はとっくに過ぎている

つまり金利はいつ上がってもおかしくないということと、右肩上がりに年収が増えることは無いということを前提に、金利タイプと返済年数を決めることです。

それともう一つ大事なことは、後悔するような物件は購入しないということです。
物件を選ぶ時には正しい中古住宅の選び方を参考にして下さい。

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