中古住宅購入で注意したいポイント

間違ってはいけない中古住宅の選び方、住宅のプロが物件を診断します

物件の下見

よさそうな物件と思ったらさっそく見に行きましょう。
空室の場合には、紹介してくれる不動産屋さんに鍵があれば、すぐにでもOKです。

鍵がない場合や、入居中の場合には、後日改めて見に行くことになりますが、希望の日時を不動産屋さんに伝えて、売主さんの都合を聞いてもらいます。

下見では、使いやすい間取りや部屋の広さかを確認します。
入居中の場合には、家具が置いてありますので、むしろイメージがしやすいものです。

『広いな~と思っていたら、家具を置いたら狭くなった』などのことはよくあることです。

中古住宅は、リフォームが必要な場合が多く、リフォーム必要な部位やおおよその工事費について、不動産屋さんにアドバイスしてもらいます。

経験のある人ですと、かなり的確なアドバイスをしてくれます。

外回りの状態もよく確認しましょう。
庭のスペースや手入れに手間がかかりそうかどうか、それから駐車スペースも大事なポイントです。
最近は、一家で3台なんてのも珍しくありません。

購入しようかな!と思ったら

物件としてはいいな、よし買っちゃおう!
と思っても、すぐに買えるわけではありません。

購入資金はどうしますか?

  • 現金で購入
  • 住宅ローンを組む
このどちらかです。

そして、購入価格はどうします?
提示されている金額でOKですか?
それとも・・・・・値引きしてくれないかな?

中古住宅を購入すると決めたらまず、書かなければならない書類があります。

買付証明書を書く

買付証明書と一般的に言われていますが、この中古住宅を買います、という意思表示のために不動産購入証明書を書きます。

買付証明書には以下のことを記入します。

  • 買い付け証明書の日付
  • 契約予定日
  • 引渡し希望日
  • 手付金および売買代金の支払い時期
  • 購入金額
  • 住宅ローン利用の有無
  • 購入者の住所・氏名
  • 購入物件の表示
上を見るとわかりますが、購入金額を記載します。
○○○万円で購入しますと意思表示しますので、もし、値引きしてほしいな~と思ったら、ここに希望金額を記入します。

ただし、断っておきますが、その記入した金額で必ず購入できるというものではありません。
それから、住宅ローンを使用するかどうかも大事なポイントです。

売主さんが検討をする

買付証明書を提出すると売主さんは

  • 契約予定日
  • 引渡し希望日
  • 手付金および売買代金の支払い時期
  • 購入金額
について検討します。
特に購入金額についてです。

希望した購入金額でOKであれば、先に進みますが、もし、その金額では納得してもらえないようであれば、逆に売主さんから、売渡金額が提示されます。

新たに出された売渡金額なっとくいったら先に進みます。
NOなら、ここで話は打ち切りとなります。

住宅ローンの事前審査申し込み

住宅ローンの事前審査を金融機関に申し込みます。
手続きは不動産屋さんがやってくれるので、必要な書類を書いたり用意したりします。

用意する書類は

  • 前年分の源泉徴収票
  • 免許証の表裏コピー
  • 健康保険証のコピー
基本的にはこれだけです。他にも不動産の登記事項証明書など必要ですが、不動産屋さんが用意します。
事前審査申込書に必要事項を記入して、書類を不動産屋さんに預けて下さい。

金融機関へ事前審査の申し込みをすると、1週間以内には、審査結果が出ます。
OKとなると、いよいよ契約の準備です。

契約をする

契約時には、不動産屋さんが物件の説明をします。
この説明は、宅地建物取引業法で定められた形式に則って行われます。

説明は宅地建物取引士が行います。
宅地建物取引士証という、免許証のようなものを提示して行うことが、義務付けされていますので、必ず確認しましょう。
この説明を重要事項の説明と言います。

説明を聞き納得したら、契約書に署名・捺印をして契約を締結します。
契約書には、大事なことが書かれています。
特に契約解除に関することは最も大事なことです。

手付解除

契約解除の中では簡単な解除です。

契約をしたけれど、事情が変わり解除しなければならなくなった時、手付解除期限内であれば手付解除ができます。

買主さんが解除する場合には、支払った手付金を放棄します。
売主さんが解除する場合には、受け取った手付金を返して、さらに手付金と同額を買主さんに支払います。

解除の理由には制限はありません。

契約違反による解除

売主さんまたは買主さんが契約で定められた約束事を実行しない時には、契約を解除できます。
解除されると、解除の原因となったことに責任のある方は、違約金を支払わないといけません。

通常は、売買代金の20%相当額が、違約金として定められていますので、買主さんが解除の原因となった場合には、支払った手付金を合計して違約金の額になる分を支払います。

売主さんが違約した場合には、手付金を返して更に、違約金を支払うこととなります。

誰の責任でもない解除原因

売主さん買主さん、双方に責任の無いことで解除になる場合があります。
大きな地震が来て、購入予定の住宅が倒壊したとか、火事で焼失してしまった場合には、売買の対象物がありませんので、契約は解除され、手付金は買主さんに戻されます。

もうひとつ、誰の責任でもない解除のケースがあります。

買主さんが住宅ローンの融資を受けて購入する場合、稀にですが申し込んだ住宅ローンが承認されないケースがあります。

この場合も、買主さんの責任ではないので、契約は解除され、手付金は返還されます。
これを、融資特約による解除と言います。
融資特約には、解除できる期限がありますので、契約前にしっかりと確認して下さい。

事前審査は必ず申しこむ

住宅ローンは、契約が成立してから申し込むことになります。
上のように住宅ローンが承認されないこともあるので、一般的には契約前に事前審査を申し込んで、ほぼ住宅ローンは大丈夫だ、という確認ができてから契約をします。

稀に、事前審査を省略して契約をすることがありますが、この場合、注意をしておかなければならないことがあります。

保証料は住宅ローンを申し込んでみないとわからない

中古住宅の購入や新築住宅でも同じですが、売買代金や工事代金以外に諸経費がかかります。
諸経費は、

  • 登記費用
  • 印紙代
  • 不動産仲介手数料
  • 火災保険料
  • 保証料
  • 融資手数料
などですが、保証料以外は前もって費用の見積もりができます。

保証料だけは、金融機関の審査を経なければ金額が確定できません。
そこで、事前審査を行っておけば、契約前に保証料が確定しますから、諸費用を含めたすべての費用が確定できます。

事前審査を省略して契約を行い、住宅ローンを申し込んだら、予定していた2倍の保証料になってしまい、資金計画が成り立たなくなった・・・・こんなケースが実際にあります。

事前審査は必ず申し込みしましょう。

中古住宅の点検・診断サービスの申込

中古住宅の点検・診断サービスは専用申込フォームからお願いします。

専用申込フォーム

サブコンテンツ

中古住宅関連コンテンツ

管理人が運営している姉妹サイト『欠陥住宅防止ネット』に掲載されている、中古住宅に関するコンテンツのお知らせです。
こちらもお読みになると、中古住宅の購入ポイントがわかります。

このページの先頭へ